鬆鬆的理財筆記

 台灣房地產未來趨勢 人的需求無非六大類，食衣住行育樂，住的部分基本就是居住的租金與房貸。其中，租金其實與房價息息相關，怎麼說呢? 租金市場應該訂為多少價格，其實就是反映了以房地產的投報率。而其投報利率又跟房貸利率有著莫大關係。 由於筆者不是專業，也不鼓勵進行房地產投資，所以我們大致抓幾個大方向就好。 影響租金市場的幾個因素: 房價 房貸利率 租金投報率 人口 一般來說，租金投報率大約是比通膨利率及房貸利率高一點，通膨利率大約是1.5~2%，而房貸利率降息前在1.56%左右，所以租金投報率大約是維持在2~3%左右。 以新竹房價來說，一間一千五百萬的三房，每年租金大約可以租30~45萬左右(均價每月三萬)。 筆者認為這是一個比較健康的情況，當房價往上走，租金投報率低於房貸時，這時候就會是一個過漲的現象。而以目前的狀況來說，降息一檔，房貸利率下滑到1.31%，租金報酬套利空間允許從2%降低到1.75%，則原本一千五百萬的房價其實可以容許上漲到一千七百萬左右的房價。 這也是為什麼低利率環境會更進一步推動房價的原因。但我們還是要知道一點，假設利率有可能會調升回來，那房價有可能會從一千七百萬下修回一千五百萬嗎? 肯定不太容易，那會發生甚麼事?極有可能會在一千七百萬左右來回震盪很久，直到原本一千五百萬的房價根據通膨上漲追到一千七百萬為止，才會繼續往上。 (大前提是房貸利率沒有超過投報成本，如果超過了就會產生房價過高導致的雪崩式崩跌，但當局者肯定不會讓其發生，尤其是次級風暴之後。所以當局者肯定會在房價過漲時，使出手段抑制，而最近動作頻頻應該是很明顯了) 我們來看下面兩張數據，2013年房價與建物買賣棟數一起創高。結果呢? 因為已經背離基本面，房價持續好幾年在原地等通膨追上來(2014~2015)，而房價也有略微下修的可能。但是只要人口還是持續成長，始終都會有回來的可能。 到這邊我們的結論難道就是房價只會往上走嗎? 肯定不是，影響房價上漲的重要因素: 人口 ，既然有辦法影響上漲，就必然也會影響下跌。 因為少子化，導致人口下降會發生甚麼事情就是我們接下要繼續探討的。 圖表資料來源 : 財經M平方 講到這邊，我們終於要討論到跟房地產最有關聯的一個重大因素: 人口 。 不管房價再怎麼動，房子還是資產的一種。以資產的角度來觀察，我們以股票為何上漲當作舉例，股票會上漲，莫過於兩點，基...

關於股票成本均線策略 在佈局一檔股票的時候，不可能去猜測所謂的最低或最高股價的時間點，所以當看到價值線出現的機會出現，不會是一個短暫的現象，會是一段可能漫長的過程，比較有可能使用的購買策略大概是兩種情況。 第一種： U型購買 當一檔股票下跌到價值線出現的時候，這時候我們必須認清幾點。 價值投資就是判斷股價跌入合理購買價下，然後多估一個buffer，可能是八折，可能是七折，然後開始買入，並不會等股價有上揚跡象才買入。 股價會下跌有非常多的原因，但如果是公司本身的問題，例如營收下滑、產業整體競爭劇烈或是財報造假等，那我們必須明白一件事情，公司在摔倒的時候要特別小心，爬起來可能需要很長一段時間。不管是公司轉型、洗刷負面形象等，都可能是一段漫長的過程，能不能持續加碼並承受這種痛苦的心理素質就很重要。 如果是整體股市的修正，則在公司體質沒問題的情況下承擔的痛苦通常不會太久，整體股市回檔時就會回來。 不管是上述那種原因，一開始佈局一定是賠錢的買，但我們需要注意的是，購買的方式以部位為基準，往下定期定額為什麼呢？ 我們看兩個例子。 (例子一) 假設一檔股票目前股價為120，判斷價值線為100，抓的buffer為0.85倍，該股票總投資金額規劃為200萬。 1. 當股價來到85時，購買四成。 均價：85，股數：9411。 2. 當股價來到80時，購買三成。 均價：82.78，股數：16911。 3. 當股價來到75時，購買一成。 均價：81.72，股數：19577。 4. 當股價來到70，購買兩一成。 均價：80.23，股數：22434。 5. 當股價來到75，購買一成。 均價：79.67，股數：25100。 (例子二) 假設一檔股票目前股價為120，判斷價值線為100，抓的buffer為0.85倍，該股票總投資金額規劃為200萬。 1. 當股價來到85時，購買兩成。 均價：85，股數：4705。 2. 當股價來到80時，購買兩成。 均價：82.42，股數：9705。 3. 當股價來到75時，購買兩成。 均價：79.79，股數：15038。 4. 當股價來到70，購買兩成。 均價：77.09，股數：20752。 5. 當股價來到75，購買兩成。 均價：76.66，股數：26085。 在例子一中，如果我們心中的購買價格一到，就迫不及待的投入大量的資金，那後續就會面臨資金不足的窘境，甚...

2020年投資回顧 2020是一個特殊的一年，股市歷經黑天鵝事件，肺炎來襲，股市崩跌。但也因為這樣，全球QE，股市重谷底一擁而上，大盤屢創新高，不斷的有散戶的勝利 宣言，並且，直到2020年底，都繼續創立新高。 2020/1/30， 台股開關，隨著武漢肺炎持續燃燒，加上大陸停工2/2號，部分停工至2/10號，大盤最終跌幅約-696.97，5.75%。韓國1.71%，日本1.72%。 2020/2/18，美國擬擴大華為出貨，包含限制台積電。 2020/3/23， 美國疫情大爆發。 此時市場的情緒是多麼恐慌，我想年底的人們都忘光了吧。 當時的我甚至都還寫了這麼一段話: 2020/3/19 永遠要記得這一天，疫情崩跌，股市至大盤最高12197，最低來到8681，已經下跌了30%。 大跌的時候一定有心魔，更何況是操作槓桿的時候。心魔一定會來，所以為了避免扛不住心魔，安全邊際一定要再加考量。 而今天，就是我心魔在大跌後第一次出現，不管未來什麼時候，請記住這種感覺。 然後，國安基金進場。 國安基金備5000億進場護盤 沒有條件期限-2020/03/20 國安基金砸7.56億帳上獲利6% 疫情期間不退場-2020/04/13 當然那時候也寫了觀察與想法。 2020/4/13 大家應該都有看過了，其實國安基金進場，很單純就是跌破十年線的時候進場，然後做甚麼呢? 就是傻抱多，就跟價值投資的做法一模一樣。 長期來看買在十年線就是不會虧，只有傻空才在那邊，之前四千五千，所以一定會回測四千五千。當時大盤淨值多少，現在大盤淨值又多少? 你以前身價100萬，現在三千萬，那能比嗎? 歷史國安基金進場時機 紅框代表近三次國安基金進場事件，左緣為進場時間，右緣為出場時間。 後來，就沒有後來了，大盤一路上漲至今。 而最磨人的時候反而是這個時候，我持有的標的也是隨著3月市場恐慌大跌，最多面臨-15%虧損，期間不斷觀看每季財報、公司法說會的說明與討論，不斷鼓足信念，繼續加碼並持有至今。中間不斷經歷上漲下跌的拉扯，一直在虧損與獲利中摩擦，八月中好不容易氣勢上沖，漲一波後發股息卻又一路走跌，即使開出來的財報優於預期，大盤拼命漲的時候卻輪不到它，大量QE熱錢推升的標的只有擁有題材性或是受到關注的公司。 不斷承受飆股、題材股、其他大型股上漲，但持股卻未受熱錢青睞的煎熬。 (其實2018年~2019年，我就已經經歷...

上一代人跟這一代人的思想碰撞 在這個時代，上一世代的思想不斷跟下一世代的人們互相衝突與不相容，難有互相理解與包容的現象。 思想差距 舉幾個最常見的例子: 三代同堂 v.s. 小家庭趨勢。 埋頭工作、接受不合理的要求當做磨練 v.s. 多元學習、擇良木而棲。 工作賺多少錢花多少錢 v.s. 理財投資、規劃未來。 第一點，基本上就是無解，除了現在房價越來越高造就根本無法購買"足以"三代同堂的房子之外，少子化、觀念衝突、婆媳傳統淡化等原因，都是導致現在的人越來越少跟長輩同住的主因。甚至是現在不婚、青年獨居或是與朋友同住家庭式套房等，也是加速此現象產生。 這幾乎是世界趨勢了，時代的洪流可不是上一代想怎麼樣就怎麼樣了，你總不可能強迫自己的後輩跟你一起住吧? 難道要靠情緒勒索? 這能持續到什麼程度? 第二點，從思想剛開始解放的上個世代，多數人都是接受埋頭苦幹、服從上級等教育，對那個經濟起飛，只要一項技能便可行行出狀元的時代來說，要想像現在這個不靠多元技能就很難生存得世代是多麼不可思議吧。 第三點，其實也不只是上一代而已，不懂的投資理財與財務規劃絕對還是多數人。但至少新一代的人們接收度還是高不少，尤其現在只靠薪水也很難過生活的人們，認清事實後，還是能接受嘗試投資的觀念。 但是對於觀念僵化、又不願意接收新事物的上一輩人，連電腦、手機等事物的使用都還無法自主學習的這些人，光要跟他們解釋何謂通膨就是一個困難的事物了。更不用說為什麼定存又叫做慢性自殺? 為什麼保險、非洲幣大多是騙人的產物等等。 薪水差距 台灣-經常性薪資 雖然就 名目經常性薪資 來看，每年的確持續的在上升。但加上侵蝕消費力的通膨因素來看，成長的幅度甚至可能為負值，這20年來 名目經常性薪資 的成長跟笑話一樣。 圖表資料來源 : 財經M平方 「名目經常性薪資」為每月給付受僱員工之工作報酬，不包括分紅或加班費。 「實質經常性薪資」為經常性薪資扣除通膨影響因素所得，較能表示真正薪資可消費的能力。 房價差距 從房價差距就可以看到，房價指數成長了2~3倍，薪資成長了1.5倍不到。如果再考慮通膨因素，說是接近0成長也不為過。 就這點來說，上一輩有買房的人就很難感受到，如果只靠薪水，現代的人要買房或是翻身，基本上是不可能的事情了。 信義房價指數 圖表資料來源 : 信義房價指數(財經M平方整理) 信義房價指數只包含中...

 賺不到的錢不是你的 金融商品琳琅滿目，每種商品都賺得到錢，但是每種商品你面對的對手都不一樣。 如果你在股票市場，不管是初級市場的IPO申購，或是次級市場的證券交易，照股票本身的機制，只要選的公司不差，公司賺錢股東分潤，本質上就不會虧錢，單純就是賺多賺少的問題。 長線來看，時間就是你的朋友。 長線上，法人會隨著財報、公司未來產業面為大方向來調整並建立核心持股，而公司隨著時間，每月獲利且每年固定把去年的股息發給股東。一般來說，只要獲利穩健的公司，每年一定有某個時段(可長可短)，股價會反映去年賺的EPS。 此時，你的對手主要是法人、次要是散戶。你的朋友就是隨著時間不斷獲利並每年給你分潤的公司。 短線來看，你只有敵人。 短線上，隨著公司或產業短期的消息好壞，法人的非核心資金會不斷的短進短出，試圖賺取更多的利潤，來讓每月或每季的績效達標。而散戶也會不斷追高殺低，來讓券商賺錢(玩笑話，但多數是如此)。 短線就是零和遊戲，沒有朋友。 如果你在比如說次級市場的期貨商品，那短線上就要非常精準，放越久，每月的轉倉費，甚至是大波動可能要補斷頭價金額。 如果是期貨股票，如元大石油正1、正2，由於有經理人管理，不會有斷頭的機會，但一樣會有每月轉倉損失，管理費等等，甚至會有低於淨值等條件下市的可能。 接著來看活生生血淋淋的例子 以下一篇就是碰期貨的例子，有一句話是說，股票精通了再考慮期貨，期貨精通了再考慮選擇權。 https://finance.ettoday.net/news/1860266 如果你連幾乎穩贏的股票都不願意碰(當然前提是要避開騙人的股票)，一味只想賺快錢，那到頭來很容易就是一場空，基本上就算第一次運氣好獲利了，第二次、第三次隨著貪婪的本性，還是會出現輸光的一天。 人性的貪婪是不會收手的。 人的第一個人生階段(25~45)，如果直接負債超過五百萬，那未來幾乎就很難過了。一個人出社會最黃金期的20年，伴隨著本業成長最快與人生花費最大(結婚、房貸、小孩等)的階段，基本上如果加上負債，那就必須非常拚了，因為第二個二十年可不是能穩穩賺完的年紀。 (可以複習之前文章: 股票的本質是什麼？) https://stlouis08.blogspot.com/2020/11/20201119.html 回過頭來，每種金融商品都有敵人，也有朋友。 選擇對自己最穩健的投資方式，每次投資都要...

擁有股票就等於擁有公司的一部份 很多人買賣股票，很容易被當下的股價迷惑，拿著線型參數勾勒趨勢，就覺得股價會隨著統計曲線(想像曲線)走。 我並不是批評技術分析，而是就一般人來說，技術分析面臨的困難太多了。 時間。技術分析區要不斷的判斷短線趨勢，而這對於一般正常上班的人實在是太花時間了。開個會議，專心處理工作動則1~2小時，回過神來已經天崩地裂。 統計學。技術分析嚴格來說是統計學的一種，利用歷史數據來判斷接下來這檔股票在未來的漲跌機率。這個問題的困難在於，既然是統計學，那就會需要大量的取樣才能成功，而剛起步工作的年輕人，資金打個兩檔就空了，就算接下來的標的都會成功，也在前面失敗的過程中容易心灰意冷，退出股市。 心理面。技術分析有很多派系，看15分K線、日線、週K等等。尤其是看到日K以下的，我覺得都太貼進盤勢了。當你太容易被當下所影響，個人恐慌的情感開始阻礙判斷時，技術分析就失效了。而大部分人都不可能這麼容易的切割情感，尤其是資金開始成長的時候，十萬二十萬，波動個幾趴沒什麼感覺，當你拉到幾百萬上千萬的時候，波動個5%大概心靈就崩潰了。當抱也抱不住，虧也虧不多的情況出現時，就只是在浪費時間而以。 (順帶一題，講到心裡面。我認為不管要怎麼投資，只要跟股票有關，要持續獲利的前提就是心裡面一定要夠強大。這也是我一位投資的前輩很常強調的，至今受用無窮。) 回到標題，為什麼我要說擁有股票就等於擁有公司的一部份呢? 當一家公司要創立時，創辦人不會有那麼大的資金來源。這時候，有人出錢有人出力，大家各自分得這間公司的股權。隨著公司持續成長，可能需要中間需要不斷的融資，股權開放給新的股東拿錢來入股。 公司雖然股本擴張了，但是有錢能夠繼續經營、投資本業，直到獲利成功擴大到股票上市的那天。股東們可以拿自己的股票在證券市場上交易，回收這幾年資金投入的適當報酬。而看好這間公司的人出錢來買這些人手上的股票，除了預期公司能持續成長外，每年也能得到公司獲利的分潤。 所以本質來說，你手上的股票，就代表你擁有這間公司的一部份。 那理論上這間公司賺錢，肯定也要分潤給公司所有的持有人，也就是股東們。 假設一間公司股價100塊，每年可以賺EPS8.5塊。公司為了營運保留4塊，剩下每股4.5塊發給股東們，在股價與獲利永遠不變的情況下，套用複利公司完全沒有問題。 (可以參考之前文章: 股票的本質是什麼？) https:...

股票的本質是什麼? 生在現在這個年代，薪水漲，資產漲更多。 生小孩變得困難，買房變得更困難。 傳統說的五子登科(「現代五子登科」為：銀子、妻子、孩子、房子、車子)，何時已經變成了現代人的枷鎖? 成為了只要過早"登科"，人生就很容易在投資的路上受限，甚至被強迫終結呢? "登科"變成"陷阱"，何其悲哀。 回過頭來，如果不過早登科，前幾年工作的時光除了有機會能好好存錢，也能早點放進複利的循環裡，讓未來能多喘口氣。 股市，想當然就是大家首選的標的。 而股市的風險跟報酬就是我們首先要思考的。 但是在打造一個我認為可以獲利的模型之前，先來談談股市的架構與本質是什麼吧。 1. 通貨膨脹 首先要考量獲利，一定至少要打敗侵蝕消費力的通膨。 關於通膨的背後原因我們這裡先不討論，只考慮若要打敗通膨，至少要有多少獲利就好。 消費者物價指數年增率 (%) 圖表資料來源 : 中華民國統計資訊網 根據台灣物價指數年增率來分析，從80年開始算到108年，30年平均通膨在1.53%。 所以我們估通膨在1.5~2%應該算是合理的區間。(順帶一提50年平均約在3.81%) 而至少打敗通膨，獲利在2%以上就是我們的目標。 2. 報酬 接下來，就想想看每年獲利多少是比較合理的報酬? 定存利率: 1~1.2%(降息前)。 投資型、儲蓄型保單: 2~3% (綁約，且提前解約會虧損)。 基金: 可大可小，缺點是手續費抽成，以及虧損問題。 那股票呢? 台股歷年年殖利率 圖表資料來源：彭博資訊（2011-2019），元大投信整理 台灣上市企業過去股息發放情形 圖表資料來源：彭博資訊（2011-2019），元大投信整理 從以上兩張圖來看，應該可以較客觀的認為，由企業每年賺取的金額，我們拿到企業的分潤在4~5%之間是很合理的。而若要超過這樣的報酬，就必須要付出更多的風險或是更多的研究(時間投入)。 跟上面其他幾種理財性商品的報酬比較起來，除了定存與儲蓄險最穩定外，其他諸如投資型保單與基金等金融商品，雖然皆是號稱無上限收益，但基本都是時有虧損、時有獲利的狀況。 那股票呢?  連續20年來，光靠股利就可以持續給你4~5%的報酬，並持續打敗通膨。 分析到這裡，基本上我們選擇股票來進行投資基本上應該是毫無疑問的。 3. 複利 愛因斯坦 ：「世界上威力最大的不是原子彈，是...

  觀察2020房市漲幅策略之前因後果 - 2020/11/14 背景敘述： 1. 2020新冠病毒全球爆發，各國大量印錢&降息。 2. 2019年就聽到專做房地產的台大學長說台中房市漲勢已啟動。 3. 2019年也聽到在台北資深的房仲講全台房屋成交量開始加溫。 4. Izaax在景氣投資理論有提到2020可能就是景氣回升的一年(但各項總經數據尚未看到，當時是2019Q4)，同年台股美股2020/01創新高。 (其實從這邊就可以發現，多空想法果然是無法輕易改變的。往年的我長期認為房市只會緩漲甚至小跌。19年其實很多跡象表示房市會大漲，但當下是不相信的。) (果然沒經歷過低利率環境的想法，還是太菜了。) 現況分析與討論 先來想想資金是怎麼流動的，再來討論方向。 當然，資金在各資產之間流轉，必定會受到政策的各種影響。 但是，我們並不能保證接下來幾年政策都不改變 所以鎖定大方向並調整細節就是我們要做的！ 房地產也是資產，隨著土地的稀缺性與建材成本漲幅，原本就會隨著通膨上漲。 但2020年的大漲，勢必還需要有大量的資金湧入。 那資金到底哪裡來? 國家舉債發錢? 通膨? 低利率環境? 台幣大幅升值？(已在28，即將突破27) 根據幾個可能的大方向討論 -------------------------------------------------------------- 1. 什麼是國家舉債發錢？ 國家只靠稅收是無法建設國各種設施以及營運的。 企業可以借錢投資，國家也可以，怎麼做? 發國債，給銀行購買。 國家拿錢，銀行拿利息。 跟人民拿的稅金可以減少，減少民怨，贏得民聲，債留後人。 2. 什麼叫做通膨？ 國家除了舉債，還會印錢，為什麼? 因為這樣錢才會夠用，國家有投資，經濟也就會繼續成長。印錢必須控制在一定水準，錢多東西就會貴，好處是既可調高基本新資，增加人民幸福感，但人民一時又感受不到通膨漲幅，何樂而不為？ 人永遠不知道其實通膨是國家造成的。 多數人活了好幾十年，還是不知到通膨是什麼，活在消費力被侵蝕的甜蜜謊言裡。 但是通膨有好也有壞，講完壞的我們來講好的。 錢越來越多，企業賺的錢當然也變多，公司願意投資，失業率下降，這方面就跟低利率的好處一樣。 3. 什麼叫低利率環境？ 低利率，那借錢意願就會高，尤其是企業。 企業籌碼更多，更容易借到更多錢去做投資項目...