觀察2020房市漲幅策略之前因後果

 觀察2020房市漲幅策略之前因後果 - 2020/11/14

背景敘述：

1. 2020新冠病毒全球爆發，各國大量印錢&降息。

2. 2019年就聽到專做房地產的台大學長說台中房市漲勢已啟動。

3. 2019年也聽到在台北資深的房仲講全台房屋成交量開始加溫。

4. Izaax在景氣投資理論有提到2020可能就是景氣回升的一年(但各項總經數據尚未看到，當時是2019Q4)，同年台股美股2020/01創新高。

(其實從這邊就可以發現，多空想法果然是無法輕易改變的。往年的我長期認為房市只會緩漲甚至小跌。19年其實很多跡象表示房市會大漲，但當下是不相信的。)

(果然沒經歷過低利率環境的想法，還是太菜了。)

現況分析與討論

先來想想資金是怎麼流動的，再來討論方向。

當然，資金在各資產之間流轉，必定會受到政策的各種影響。

但是，我們並不能保證接下來幾年政策都不改變

所以鎖定大方向並調整細節就是我們要做的！

房地產也是資產，隨著土地的稀缺性與建材成本漲幅，原本就會隨著通膨上漲。

但2020年的大漲，勢必還需要有大量的資金湧入。

那資金到底哪裡來?

國家舉債發錢?

通膨?

低利率環境?

台幣大幅升值？(已在28，即將突破27)

根據幾個可能的大方向討論

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1. 什麼是國家舉債發錢？

國家只靠稅收是無法建設國各種設施以及營運的。

企業可以借錢投資，國家也可以，怎麼做? 發國債，給銀行購買。 國家拿錢，銀行拿利息。

跟人民拿的稅金可以減少，減少民怨，贏得民聲，債留後人。

2. 什麼叫做通膨？

國家除了舉債，還會印錢，為什麼?

因為這樣錢才會夠用，國家有投資，經濟也就會繼續成長。印錢必須控制在一定水準，錢多東西就會貴，好處是既可調高基本新資，增加人民幸福感，但人民一時又感受不到通膨漲幅，何樂而不為？

人永遠不知道其實通膨是國家造成的。

多數人活了好幾十年，還是不知到通膨是什麼，活在消費力被侵蝕的甜蜜謊言裡。

但是通膨有好也有壞，講完壞的我們來講好的。

錢越來越多，企業賺的錢當然也變多，公司願意投資，失業率下降，這方面就跟低利率的好處一樣。

3. 什麼叫低利率環境？

低利率，那借錢意願就會高，尤其是企業。

企業籌碼更多，更容易借到更多錢去做投資項目，比如說台積電蓋廠、投資美國，和碩投資越南印度等等

這些錢哪裡來，當然是借出來。

借出來後工廠資金大增，就會在市場上流動。

舉個最簡單的例子，資金假設變兩倍，那貨物有變兩倍嗎? 當然沒有，那市場會怎樣，貨物價格會翻兩倍。

簡單的供需原則。

所以原物料漲，衍生產品漲，民生必需品漲，基本工資漲...

漲漲漲，一個美妙的平衡。

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工廠投資變多，原物料變貴，建造成本上升 --> 房價上升。

市場錢變多，土地變貴，建造成本上升 --> 房價上升。

基本工資上升，薪資變貴，建造成本上升 --> 房價上升。

股市崩跌，熱錢撤出，市場資金大增 --> 物價上升。

資金在市場上過度流動，實體經濟就會起漲。

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到這邊我們分析了為什麼資產會漲，但是萬物可能一直一直漲嗎？ 肯定不是。

房價會開始跌？ 首先必須鎖定資金哪時候要回收。

資金怎麼回收，就是要靠升息阿！

由升息來打破這個美妙的平衡。

由於美國保守至少三年不升息，台灣很可能也是這個時間，畢竟台灣七八成靠出口，別的國家疫情跟經濟可還是遲遲未能緩解。

註: 台灣為小型開放經濟體，進出口佔比GDP分別接近七成、八成，消費佔比為五成，投資佔比兩成，政府支出則約15%。

加上回收需要時間反映，可能升息後再加個1~2年。

即有可能在2024~2025左右房價開始跌落，隨著市場政策反映調整。

另一方面，股市若於izaax所分析，2020因為疫情關係，股市續命一年，2021後期開始跌落。

如果台股一樣受到影響，那資金肯定會從股市湧出。湧出的錢在台灣，除了房地產也很難吃得下這筆資金，當然，每次股市崩跌時，大量錢財出現，實體經濟一定會跟著起漲。

到時，房價亦會有一番波動漲幅，一起推升到不合理的價位後，2021年底，接近股市起漲點後(根據美國歷史總經數據，衰退期平均在17.5個月左右)，實體經濟漲幅緩止，甚至小跌。

然後股市這個龐大的黑洞，再繼續吸納市場龐大的資金。

待股市走出長多後，房地產的資金很可能會慢慢湧出，直到股市從復甦期進入成長期，資金湧出開始加劇，大概也在2023~2025之間。

此時就可以觀察是否房價與預期一致了！

後續補充

預測房地產這種流動率很差的資產是很難的，加上還有房地合一稅的問題，流動率又更進一步受到限制。

另一方面，人的本性又很容易凹單，所以即使套住了，除非錢繳不出來被法拍，否則要屋主賠錢賣還不一定。

所以預測資金怎麼在各種資產流動，不一定就代表房地產也會都如此流動，很慢的反應都是有可能的。

註:

截至2020/12/14，台幣最高來到28.142元。

截至2021/1/5，台幣已升值到低於28元。