2021年後台灣房地產未來趨勢

台灣房地產未來趨勢

人的需求無非六大類，食衣住行育樂，住的部分基本就是居住的租金與房貸。其中，租金其實與房價息息相關，怎麼說呢? 租金市場應該訂為多少價格，其實就是反映了以房地產的投報率。而其投報利率又跟房貸利率有著莫大關係。

由於筆者不是專業，也不鼓勵進行房地產投資，所以我們大致抓幾個大方向就好。

影響租金市場的幾個因素:

一般來說，租金投報率大約是比通膨利率及房貸利率高一點，通膨利率大約是1.5~2%，而房貸利率降息前在1.56%左右，所以租金投報率大約是維持在2~3%左右。

以新竹房價來說，一間一千五百萬的三房，每年租金大約可以租30~45萬左右(均價每月三萬)。

筆者認為這是一個比較健康的情況，當房價往上走，租金投報率低於房貸時，這時候就會是一個過漲的現象。而以目前的狀況來說，降息一檔，房貸利率下滑到1.31%，租金報酬套利空間允許從2%降低到1.75%，則原本一千五百萬的房價其實可以容許上漲到一千七百萬左右的房價。

這也是為什麼低利率環境會更進一步推動房價的原因。但我們還是要知道一點，假設利率有可能會調升回來，那房價有可能會從一千七百萬下修回一千五百萬嗎?

肯定不太容易，那會發生甚麼事?極有可能會在一千七百萬左右來回震盪很久，直到原本一千五百萬的房價根據通膨上漲追到一千七百萬為止，才會繼續往上。

(大前提是房貸利率沒有超過投報成本，如果超過了就會產生房價過高導致的雪崩式崩跌，但當局者肯定不會讓其發生，尤其是次級風暴之後。所以當局者肯定會在房價過漲時，使出手段抑制，而最近動作頻頻應該是很明顯了)

我們來看下面兩張數據，2013年房價與建物買賣棟數一起創高。結果呢? 因為已經背離基本面，房價持續好幾年在原地等通膨追上來(2014~2015)，而房價也有略微下修的可能。但是只要人口還是持續成長，始終都會有回來的可能。

到這邊我們的結論難道就是房價只會往上走嗎? 肯定不是，影響房價上漲的重要因素: 人口，既然有辦法影響上漲，就必然也會影響下跌。

因為少子化，導致人口下降會發生甚麼事情就是我們接下要繼續探討的。

圖表資料來源 : 財經M平方

講到這邊，我們終於要討論到跟房地產最有關聯的一個重大因素: 人口。

不管房價再怎麼動，房子還是資產的一種。以資產的角度來觀察，我們以股票為何上漲當作舉例，股票會上漲，莫過於兩點，基本面與資金行情。先有基本面，才會有資金行情。房市也是一樣，先有基本剛需，而投資客看到趨勢後，就會一窩蜂的湧進，讓實際購買剛需達到原本的兩倍三倍以上，促使資產大幅上漲。

那現在這個時候，除了低利率環境外，是否有所謂的人口剛需呢?

台灣的房產剛需年齡大約是在30~35歲左右，我們從2020年往前推30~35年(1985~1990)，觀察台灣出生人口數字與趨勢。

圖表資料來源 : 台灣國家發展委員會

圖表資料來源 : 台灣國家發展委員會

我們分左右兩半部來觀察:

左半部可以看到1985~1990這段，出生人口大約在30萬~40萬，這五年剛性購買需求至少有150萬以上的量，而這些人口剛好就是促成這次上漲的導火線之一，所以真的不是只有低利率這麼簡單的理由而已。沒有基本面的前提，是不可能長期吸引到足夠的資金進駐的，不管是自住、投資都一樣。

註: 1985~1990就是台灣出生率大幅跌落前的最後一段，對照出生率及死亡趨勢。

然而，右半部從2000年開始，出生人口數跌落30萬關卡，一直到2005年只有20萬人口，這五年減少了10萬的趨勢，這會導致這些人在30~35歲時，也就是2030年~2035年，房地產的需求很可能會驟減至剩100萬的量，足足少了三分之一的購買力道。人口減少的威力會直到這時候才會讓房價有大幅的轉捩點。

總結

筆者認為以投資的角度來說，目前不建議在已經大幅過漲的2021年繼續投資。而如果以自住的角度來說，建議還是量力而為。可以考慮地點尚可，但屋齡略高的房子，只要其價格還未上漲得太多，其實還是可以購買。

不要為了面子或沒必要的虛榮心硬是要買新成屋或是地段非常精華的房子，靜待2030年的到來。在2020~2030年間，股票市場仍會持續帶給人們繁榮，把握這段時間讓資金繼續在投資市場滾大，要買到合理的房價，更需要時間的耐心發酵。