2021年後台灣房地產未來趨勢
台灣房地產未來趨勢 人的需求無非六大類，食衣住行育樂，住的部分基本就是居住的租金與房貸。其中，租金其實與房價息息相關，怎麼說呢? 租金市場應該訂為多少價格，其實就是反映了以房地產的投報率。而其投報利率又跟房貸利率有著莫大關係。 由於筆者不是專業，也不鼓勵進行房地產投資，所以我們大致抓幾個大方向就好。 影響租金市場的幾個因素: 房價 房貸利率 租金投報率 人口 一般來說，租金投報率大約是比通膨利率及房貸利率高一點，通膨利率大約是1.5~2%，而房貸利率降息前在1.56%左右，所以租金投報率大約是維持在2~3%左右。 以新竹房價來說，一間一千五百萬的三房，每年租金大約可以租30~45萬左右(均價每月三萬)。 筆者認為這是一個比較健康的情況，當房價往上走，租金投報率低於房貸時，這時候就會是一個過漲的現象。而以目前的狀況來說，降息一檔，房貸利率下滑到1.31%，租金報酬套利空間允許從2%降低到1.75%，則原本一千五百萬的房價其實可以容許上漲到一千七百萬左右的房價。 這也是為什麼低利率環境會更進一步推動房價的原因。但我們還是要知道一點，假設利率有可能會調升回來，那房價有可能會從一千七百萬下修回一千五百萬嗎? 肯定不太容易，那會發生甚麼事?極有可能會在一千七百萬左右來回震盪很久，直到原本一千五百萬的房價根據通膨上漲追到一千七百萬為止，才會繼續往上。 (大前提是房貸利率沒有超過投報成本，如果超過了就會產生房價過高導致的雪崩式崩跌，但當局者肯定不會讓其發生，尤其是次級風暴之後。所以當局者肯定會在房價過漲時，使出手段抑制，而最近動作頻頻應該是很明顯了) 我們來看下面兩張數據，2013年房價與建物買賣棟數一起創高。結果呢? 因為已經背離基本面，房價持續好幾年在原地等通膨追上來(2014~2015)，而房價也有略微下修的可能。但是只要人口還是持續成長，始終都會有回來的可能。 到這邊我們的結論難道就是房價只會往上走嗎? 肯定不是，影響房價上漲的重要因素: 人口 ，既然有辦法影響上漲，就必然也會影響下跌。 因為少子化，導致人口下降會發生甚麼事情就是我們接下要繼續探討的。 圖表資料來源 : 財經M平方 講到這邊，我們終於要討論到跟房地產最有關聯的一個重大因素: 人口 。 不管房價再怎麼動，房子還是資產的一種。以資產的角度來觀察，我們以股票為何上漲當作舉例，股票會上漲，莫過於兩點，基...